La détention d’un immeuble à l’épreuve de l’indivision successorale : quels enjeux et solutions ?

Lors d’une succession, la gestion d’un immeuble en indivision peut rapidement devenir un casse-tête juridique et patrimonial.

Quels sont les droits et obligations des co-indivisaires ? Comment éviter les blocages dans la prise de décision ?

💡 Pour éclairer ces questions, nous avons eu le plaisir d’interviewer deux expertes du Réseau Efficience : Maître Clémence THIERRY-PELTIER, notaire associée à Neuilly-sur-Seine, et Maître Ophélie Bainville-Idier, counsel, experte en immobilier complexe au sein du bureau de Paris Centre.

🔎 Dans cet échange, elles partagent leur vision des principaux enjeux de l’indivision successorale et proposent des solutions concrètes pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier dans ce contexte délicat.

Quelles sont les difficultés liées à l’indivision successorale ?

A défaut d’organisation particulière par le défunt, lorsqu’un même immeuble est transmis à plusieurs héritiers, celui-ci entre en indivision. Chaque héritier détient alors une quote-part dite « indivise » du bien, sans division matérielle de ce dernier.

Si la gestion indivise s’avère fonctionnelle pour la gestion d’une maison familiale entre un nombre limité d’héritiers, en pratique, elle se heurte régulièrement aux difficultés liées à la prise de décision relative au bien, dès lors que celui-ci concerne une entreprise ou en cas de mésentente entre les indivisaires (notamment au sein de familles recomposées, particulièrement en présence d’enfants mineurs).

Quels problèmes peuvent émerger en cas d’indivision successorale ?

En l’absence d’une convention d’indivision ou de la création d’une société dédiée, les règles générales de l’indivision s’appliquent.

Cela signifie que les décisions courantes (actes d’administration comme la conclusion d’un bail d’habitation, vente des meubles indivis, paiement des charges) sont prises à la majorité des deux tiers des droits indivis et que les actes de disposition, comme la vente d’un bien immobilier ou la conclusion d’un bail commercial, sont prise à l’unanimité des indivisaires.

Ce fonctionnement peut devenir très problématique si des désaccords surgissent ou que certains indivisaires sont frappés d’incapacité juridique, rendant parfois impossible la gestion du bien indivis.

A titre d’illustration, la cession d’un bien en indivision peut ainsi se trouver empêchée alors même que celle-ci s’avère pourtant nécessaire au règlement des frais de succession.

Quelles sont les solutions qui existent pour organiser l’indivision ?

Afin d’éviter ces blocages, les héritiers peuvent conclure une convention d’indivision en vue notamment de désigner un gérant, permettant de rendre la gestion du bien plus fluide et de limiter les situations où l’accord unanime est indispensable.

Cette solution doit toutefois être réservée aux hypothèses où les indivisaires disposent de la pleine capacité juridique et sont susceptibles de s’accorder sur la signature d’une telle convention, et où surtout le bien concerné n’abrite pas une entreprise.

Pour des cas plus complexes, comme la gestion d’une entreprise (commerciale, industrielle ou artisanale) et/ou la présence de membres d’une famille recomposée comprenant notamment un ou des enfants mineurs, la convention d’indivision peut s’avérer insuffisante voire inefficace pour régler les sujets liés à la prise de décision (situation de blocage, absence de réactivité…).

Dans ce contexte, il pourrait alors s’avérer opportun de conseiller au propriétaire concerné d’anticiper la transmission dudit bien en l’apportant à une société civile immobilière (SCI) de son vivant.

Pourquoi opter pour une société civile immobilière (SCI) ?

La création d’une SCI a notamment pour avantage de permettre de simplifier la gestion pour les héritiers : nomination d’un gérant y compris inamovible, possibilité d’encadrer les pouvoirs du gérant, de limiter la libre cessibilité des parts en prévoyant une clause d’agrément, possibilité d’organiser les donations de parts de société…

Il n’en demeure pas moins que la SCI nécessitera de se conformer à un certain nombre de règles de gestion administratives et comptables telles que la tenue d’une comptabilité, l’organisation d’assemblées générales et le respect de certaines formalités notamment en cas de modification statutaire.

En conclusion, il est important de retenir que les héritiers ne sont pas tenus de rester dans une indivision non organisée. Des solutions adaptées peuvent – et même doivent – être mises en place pour éviter les situations de blocage.

La meilleure recommandation reste d’anticiper la transmission des biens immobiliers.

Au sein du Réseau Efficience, nous avons l’expertise et l’expérience pour vous proposer des solutions adaptées à votre situation patrimoniale.

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