SCI à l’IR et panneaux photovoltaïques : les précautions à connaître

SCI à l’impôt sur le revenu et activité photovoltaïque : un équilibre à surveiller

De plus en plus de propriétaires cherchent à valoriser leurs immeubles via des panneaux photovoltaïques.
Mais lorsque le bien est détenu par une société civile immobilière (SCI) imposée à l’impôt sur le revenu (IR), cette initiative peut avoir des conséquences fiscales importantes.

Les revenus issus de la production et de la vente d’électricité sont considérés comme des revenus commerciaux, et non comme des revenus fonciers civils.
Or, une SCI à l’IR ne peut exercer qu’une activité civile : elle perd son statut fiscal dès lors qu’elle perçoit des revenus commerciaux dépassant un certain seuil.

Le seuil de tolérance : la règle des 10 %

L’administration fiscale admet une tolérance pour les revenus commerciaux accessoires, tels que :

• la vente d’électricité issue de panneaux photovoltaïques,

• ou la location meublée ponctuelle.

👉 Si ces revenus commerciaux ne dépassent pas 10 % des revenus totaux de la SCI, la société conserve son imposition à l’IR.

En revanche :
➡️ Si le seuil de 10 % est franchi, la SCI bascule automatiquement à l’impôt sur les sociétés (IS).

Ce changement de régime peut être lourd de conséquences :

• imposition différente sur les plus-values immobilières,

• perte de la transparence fiscale pour les associés,

• et taxation accrue en cas de revente du bien.

Pourquoi la bascule à l’IS peut être pénalisante

Le passage d’une SCI à l’IR vers une SCI à l’IS n’est pas neutre.
À l’IR, les plus-values sont calculées avec des abattements progressifs selon la durée de détention, et l’imposition reste limitée aux revenus personnels des associés.

À l’IS, en revanche :

• la société est imposée sur l’ensemble de ses bénéfices,

• les plus-values sont calculées sans abattement,

• et la distribution de dividendes aux associés peut être à nouveau taxée.

Ce double niveau d’imposition rend la structure moins attractive sur le long terme, surtout si le patrimoine immobilier est destiné à la transmission familiale.

Des solutions pour rester à l’IR

Avant d’installer des panneaux photovoltaïques sur un bien détenu par une SCI, il est recommandé de consulter un notaire afin d’adapter la stratégie juridique et fiscale.
Plusieurs alternatives existent :

• Créer une société dédiée à l’activité photovoltaïque, distincte de la SCI, pour isoler les revenus commerciaux ;

• Limiter la puissance installée afin de rester sous le seuil des 10 % ;

• Réorganiser la répartition des revenus entre loyers et production d’électricité pour maintenir la nature civile de l’activité ;

• Anticiper un éventuel passage à l’IS en modélisant son impact sur la fiscalité à long terme.

Le notaire peut travailler en lien avec l’expert-comptable pour trouver la solution la plus équilibrée selon vos objectifs patrimoniaux.

Le rôle du notaire : sécuriser la stratégie patrimoniale de la SCI

Le notaire, spécialiste du droit immobilier et fiscal, intervient pour :

• analyser le régime fiscal actuel de la SCI,

• anticiper les effets d’un projet photovoltaïque sur la structure,

• protéger les associés contre une requalification fiscale,

• adapter les statuts ou les clauses de répartition des revenus,

• et optimiser la transmission du patrimoine familial.

Grâce à son expertise, il s’assure que la SCI reste cohérente avec son objectif initial : la détention et la gestion civile d’un patrimoine immobilier.

Efficience Notaires : votre partenaire en ingénierie patrimoniale et fiscale

Les notaires du groupe Efficience, implantés à Montpellier, Toulouse, Paris et dans toute la France, accompagnent les particuliers et les dirigeants dans leurs projets immobiliers et patrimoniaux complexes.

Qu’il s’agisse de créer une SCI, d’y intégrer une activité photovoltaïque, ou d’anticiper la transmission du patrimoine, l’équipe d’Efficience Notaires vous aide à sécuriser vos choix juridiques et fiscaux sur le long terme.