Vente d’un bien immobilier après un décès : quelles formalités notariales ?

À la suite d’un décès, la famille doit parfois décider du sort du ou des biens immobiliers du défunt.
Si certains souhaitent vendre, d’autres préfèrent conserver le bien, ce qui peut rapidement compliquer la succession.
La vente d’un bien immobilier après un décès nécessite des étapes juridiques précises, encadrées par le notaire, garant de la légalité et de la bonne répartition du prix de vente entre héritiers.

1. L’indispensable attestation de propriété

Avant toute vente, il faut que les héritiers deviennent officiellement propriétaires du bien.
Le notaire établit alors une attestation de propriété immobilière, qui transfère le bien du nom du défunt à celui des héritiers.

Ce document :

• prouve la transmission du bien aux héritiers,

• permet la mise à jour du fichier immobilier,

• et autorise juridiquement la mise en vente.

Tant que cette formalité n’est pas accomplie, aucune vente n’est possible.

2. Le rôle du notaire avant la mise en vente

Une fois l’attestation publiée, le notaire accompagne les héritiers dans plusieurs démarches essentielles :

• Vérification du titre de propriété et de la situation hypothécaire du bien.

• Évaluation de la valeur vénale (souvent par un professionnel de l’immobilier ou par le notaire lui-même).

• Obtention des diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.).

Le notaire s’assure également que tous les héritiers sont d’accord pour vendre.
Si l’un d’entre eux s’y oppose, la vente ne peut pas se faire à l’amiable : une autorisation judiciaire peut alors être demandée.

3. Vente en indivision : une situation fréquente

Dans la majorité des successions, les héritiers deviennent indivisaires du bien immobilier.
Cela signifie que chacun détient une quote-part du bien, sans division matérielle.

Pour vendre :

• il faut l’accord de tous les indivisaires,

• ou, à défaut, l’application de la procédure de l’article 815 du Code civil, qui permet à une majorité des deux tiers de forcer la vente.

Le notaire gère ces étapes avec tact et pédagogie, pour éviter les blocages familiaux.

4. Signature du compromis de vente et rôle du notaire

Une fois la décision de vendre actée, le notaire prépare ou relit le compromis de vente.
Il y vérifie :

• la conformité des documents,

• la capacité juridique des héritiers à vendre,

• la bonne répartition du prix de vente dans l’acte final.

Dans le cas d’une succession, le compromis doit être signé par tous les héritiers ou leurs mandataires.
Le notaire s’assure aussi que le bien n’est grevé d’aucune dette ou hypothèque avant la signature définitive.

5. La répartition du prix de vente

Une fois la vente conclue, le notaire procède à la répartition du prix entre les héritiers, selon leurs droits dans la succession.

Le montant perçu peut servir à :

• régler les droits de succession,

• solder d’éventuelles dettes du défunt,

• ou être partagé entre les héritiers selon les quotes-parts légales.

Le notaire conserve temporairement les fonds sur un compte de séquestre jusqu’à la clôture complète de la succession.

6. Délais et fiscalité d’une vente post-décès

Le délai entre le décès et la vente dépend :

• du nombre d’héritiers,

• de la complexité du dossier,

• et de la rapidité du règlement de la succession.

En moyenne, il faut 6 à 12 mois pour pouvoir vendre un bien issu d’une succession.

Côté fiscalité :

• aucune plus-value n’est due si la vente intervient rapidement après le décès,

• mais les héritiers peuvent être soumis à une imposition sur la plus-value si le bien prend de la valeur avant la vente.

Le notaire informe les héritiers sur ces aspects pour optimiser la fiscalité et éviter les erreurs déclaratives.

7. En cas de désaccord entre héritiers

Les divergences de vues sont fréquentes :
certains veulent vendre, d’autres conserver le bien pour des raisons affectives ou patrimoniales.

Le notaire joue un rôle de médiateur et peut proposer :

• un rachat de parts entre héritiers,

• ou la vente judiciaire du bien si aucune solution amiable n’est trouvée.

Son objectif reste toujours le même : trouver une issue équitable et conforme à la loi.

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Nos notaires vous guident pour :

• établir l’attestation de propriété,

• organiser la mise en vente,

• gérer la répartition des fonds entre héritiers,

• et sécuriser les formalités fiscales et administratives.

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