26 novembre 2025
Lorsqu’un bien immobilier est vendu plus cher qu’il n’a été acheté, la différence constitue une plus-value immobilière.
Cette opération peut générer une imposition importante, dont la gestion relève du notaire.
Son rôle est d’évaluer, de déclarer et de collecter l’impôt dû, tout en vérifiant si le vendeur peut bénéficier d’une exonération.
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien.
Le calcul prend en compte :
le prix d’achat (ou valeur déclarée dans une succession ou donation),
les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement, honoraires d’agence),
et les travaux justifiés par factures.
Exemple :
Un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 € après 10 ans dégage une plus-value brute de 100 000 €.
Le notaire établit la plus-value nette imposable en intégrant tous les paramètres :
frais d’achat réels ou forfaitaires (7,5 % du prix d’acquisition),
travaux d’amélioration ou de construction (au réel ou forfait 15 % après 5 ans de détention),
frais de vente (diagnostics, honoraires d’agence).
Il applique ensuite l’abattement pour durée de détention, qui réduit progressivement la part imposable.
La plus-value nette est imposée à :
19 % d’impôt sur le revenu,
17,2 % de prélèvements sociaux,
soit un total de 36,2 %.
Le notaire retient directement cette somme sur le prix de vente et la reverse à l’administration fiscale.
Aucune déclaration supplémentaire n’est à effectuer par le vendeur.
Des surtaxes peuvent s’ajouter au-delà de 50 000 € de plus-value, avec un barème progressif de 2 à 6 %.
Plusieurs cas permettent d’échapper totalement à l’imposition sur la plus-value :
Vente de la résidence principale : exonération totale si le bien est occupé au jour de la vente.
Détention depuis plus de 22 ans : exonération d’impôt sur le revenu (et totale après 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Montant inférieur à 15 000 € : exonération pour les petites ventes.
Première cession d’un logement secondaire, si le produit de la vente est réinvesti dans l’achat de la résidence principale.
Exonération spécifique pour les retraités ou invalides sous conditions de revenus.
Le notaire vérifie chaque situation pour appliquer automatiquement les exonérations légales.
Certaines ventes suivent des règles particulières :
Bien reçu par succession ou donation : le prix d’acquisition est la valeur déclarée au moment de la transmission.
Bien détenu via une SCI à l’IR : la plus-value est calculée à proportion des parts cédées.
Terrain à bâtir : soumis à des règles fiscales spécifiques.
Le notaire détermine le régime applicable, évitant toute erreur déclarative.
Le notaire :
calcule la plus-value nette,
applique le bon régime d’imposition,
déclare la plus-value à l’administration fiscale,
retient et reverse l’impôt,
et délivre une attestation fiscale de conformité au vendeur.
Son intervention garantit une sécurité juridique et fiscale totale pour la transaction.
Quelques stratégies légales peuvent réduire ou éviter l’imposition :
conserver le bien suffisamment longtemps pour bénéficier des abattements,
privilégier les résidences principales,
conserver toutes les factures de travaux,
consulter le notaire avant la vente pour anticiper les montages fiscaux possibles (donation, démembrement, etc.).
Le notaire agit comme un conseiller patrimonial autant que comme officier public.
Les études Efficience Notaires, présentes à Toulouse, Paris, Bordeaux, Reims, Lille, Neuilly-sur-Seine et sur tout le territoire, accompagnent les vendeurs dans l’analyse et la déclaration de leur plus-value immobilière.
Nos engagements :
calcul précis et conforme,
vérification des exonérations possibles,
sécurisation fiscale du dossier,
et accompagnement personnalisé selon la situation du vendeur.
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