26 novembre 2025
La vente d’un bien reçu par héritage soulève souvent une question cruciale : vais-je devoir payer un impôt sur la plus-value ?
La réponse dépend du moment de la vente, de la valeur déclarée dans la succession et de la situation du vendeur.
Le notaire joue un rôle central pour calculer, déclarer et optimiser cette plus-value dans le respect des règles fiscales.
Lorsqu’un héritier revend un bien reçu d’un parent, la plus-value immobilière correspond à la différence entre :
le prix de vente,
et la valeur du bien au jour du décès, telle qu’elle a été inscrite dans la déclaration de succession.
👉 Exemple :
Si un appartement a été évalué à 200 000 € lors de la succession et revendu 280 000 €, la plus-value brute est de 80 000 €.
C’est sur cette différence que l’administration fiscale calcule l’impôt.
Le régime de la plus-value immobilière s’applique de la même manière que pour une vente classique :
19 % d’impôt sur le revenu,
17,2 % de prélèvements sociaux,
soit 36,2 % au total.
Le notaire calcule automatiquement la plus-value et prélève l’impôt avant de reverser le produit net de la vente.
Bonne nouvelle : la loi accorde des abattements progressifs selon la durée de détention du bien.
La période court à partir de la date du décès (et non de l’acquisition initiale par le défunt).
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Après 5 ans | Début de l’abattement | Aucun abattement |
| Après 22 ans | Exonération totale d’impôt sur le revenu | 6,6 % d’abattement/an |
| Après 30 ans | Exonération totale des deux impôts | — |
Ainsi, une revente rapide après l’héritage génère souvent une plus-value imposable, alors qu’une détention longue devient exonérée.
Le notaire déduit plusieurs éléments du prix de vente pour réduire la base imposable :
Frais d’acquisition (forfait de 7,5 % du prix ou frais réels de la succession),
Travaux réalisés depuis l’héritage (sur factures ou forfait de 15 % après 5 ans),
Frais de vente (honoraires d’agence, diagnostics, publicité).
Ces déductions peuvent considérablement diminuer, voire annuler la plus-value taxable.
Plusieurs situations permettent d’éviter toute imposition :
Vente d’un bien de faible valeur (inférieure à 15 000 € par vendeur).
Bien occupé comme résidence principale par l’un des héritiers au moment de la vente.
Revente dans le cadre d’une succession complexe où la part individuelle ne dépasse pas le seuil exonéré.
Revente d’un bien reçu depuis plus de 30 ans.
Dans ces cas, le notaire applique automatiquement l’exonération sans formalité supplémentaire.
Si le bien hérité appartient à plusieurs héritiers, la vente se fait en indivision.
Le notaire calcule la plus-value au prorata des droits de chaque héritier.
Chacun est imposé selon sa part et sa propre situation fiscale.
Si l’un des cohéritiers rachète les parts des autres, il ne s’agit pas d’une vente à un tiers mais d’un partage — souvent exonéré de plus-value.
Lorsque le défunt ou les héritiers sont domiciliés à l’étranger, la fiscalité peut varier selon les conventions fiscales entre la France et le pays concerné.
En l’absence d’accord, l’impôt français s’applique sur les biens situés en France.
Le notaire en succession internationale vérifie ces éléments et, le cas échéant, évite les doubles impositions grâce aux mécanismes de crédit d’impôt.
Avant toute mise en vente, le notaire :
estime la valeur fiscale exacte du bien,
simule la plus-value potentielle,
vérifie les conditions d’exonération,
et optimise la stratégie patrimoniale et fiscale de la cession.
Son accompagnement garantit un calcul juste, conforme à la loi, et souvent plus favorable que celui effectué sans conseil professionnel.
Les études Efficience Notaires, présentes à Toulouse, Paris, Bordeaux, Reims, Lille, Neuilly-sur-Seine et sur tout le territoire, accompagnent les héritiers dans leurs projets de revente de biens successoraux.
Nos équipes assurent :
le calcul précis de la plus-value,
la vérification des exonérations,
la gestion des formalités fiscales,
et la sécurisation complète de la vente.
👉 Contactez Efficience Notaires pour bénéficier d’un accompagnement clair, rapide et optimisé lors de la revente d’un bien hérité.