25 février 2026
L’achat d’une résidence principale est souvent le premier acte fondateur d’un couple. Pourtant, lorsque l’on n’est ni marié, ni protégé par un contrat spécifique, ce rêve peut se transformer en impasse juridique en cas de séparation ou de décès.
Comment sécuriser votre part ? Comment protéger votre conjoint ? Voici les stratégies recommandées par le Réseaux Efficience.
Par défaut, si vous achetez à deux sans structure particulière, vous êtes sous le régime de l’indivision. Chaque partenaire est propriétaire à hauteur de sa contribution (50/50, 60/40, etc.).
L’avantage : C’est la solution la plus simple et la moins coûteuse lors de l’achat.
Le danger : L’article 815 du Code civil dispose que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». En cas de séparation, si l’un veut vendre et l’autre non, la situation peut finir devant les tribunaux.
Le risque au décès : Au regard de la loi, les concubins sont des « étrangers ». Si l’un décède, sa part revient à ses héritiers (enfants ou parents) et non au survivant, qui peut se retrouver en indivision avec sa belle-famille.
Beaucoup de couples pensent que le PACS protège autant que le mariage. C’est une erreur courante.
Le point fort : Le partenaire de PACS est exonéré de droits de succession (0 € de taxes).
Le point faible : Le partenaire de PACS n’est pas un héritier. Sans testament, il n’a aucun droit sur le logement.
L’action indispensable : Le PACS doit impérativement être accompagné d’un testament rédigé par votre notaire pour léguer la part du défunt au survivant.
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Comme nous l’avons vu précédemment, la Société Civile Immobilière est particulièrement pertinente ici.
La gestion des pouvoirs : Vous déterminez dans les statuts qui gère le bien, évitant ainsi les blocages de l’indivision.
Le démembrement croisé de parts : C’est la technique la plus sécurisante. Chaque concubin détient la nue-propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié. Au décès, le survivant récupère l’usufruit total et peut rester dans le logement à vie sans rendre de comptes aux héritiers.
Peu connue, elle peut être insérée dans l’acte d’achat. Elle prévoit qu’au décès du premier, le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul propriétaire depuis le début.
Avantage : Le bien n’entre jamais dans la succession.
Inconvénient : Elle est risquée en cas de séparation, car elle ne peut être annulée que d’un commun accord. Si le couple ne s’entend plus, le bien est bloqué.
Si vous achetez à 50/50 mais que l’un apporte 50 000 € d’épargne personnelle, le notaire doit le mentionner dans l’acte (clause d’emploi ou de remploi). Sans cela, en cas de séparation, celui qui a apporté le plus ne pourra pas récupérer sa mise de départ.
En cas de décès, l’assurance rembourse le prêt. Mais si vous êtes assurés à 50% chacun, le survivant devra continuer à payer sa moitié de traite. Une couverture à 100% sur chaque tête est la sécurité maximale pour le partenaire.
Il est possible de signer une convention pour fixer les règles : qui paie les travaux ? Qui occupe le bien en cas de rupture ? Combien de temps a l’autre pour racheter les parts ?
Peut-on acheter à deux si l’un n’a pas d’apport ? Oui, c’est tout à fait possible. Le notaire adaptera les quotes-parts de propriété en fonction du remboursement de l’emprunt prévu par chacun.
Quels sont les frais de notaire pour un achat en concubinage ? Les frais (droits de mutation) sont les mêmes que pour tout achat immobilier. Ce sont les modalités de protection (testament, SCI) qui engendrent des coûts annexes, mais essentiels pour éviter des litiges à plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Le testament du PACS peut-il être annulé ? Oui, un testament est révocable à tout moment. C’est pourquoi il faut maintenir un dialogue ouvert au sein du couple et faire le point régulièrement avec votre étude.