26 février 2026
Acheter un bien immobilier neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) via une SCI (Société Civile Immobilière) est une stratégie de plus en plus utilisée pour structurer un patrimoine, optimiser la transmission et préparer un investissement locatif.
Mais une VEFA en SCI ne s’improvise pas.
Acheter en VEFA en SCI consiste à faire acquérir un logement neuf en construction par une société civile immobilière, plutôt qu’en nom propre, afin d’organiser la détention, la fiscalité et la transmission du bien.
Voici tout ce que vous devez savoir avant de signer.
La VEFA permet d’acheter un logement neuf avant ou pendant sa construction, avec un paiement échelonné selon l’avancement des travaux.
La SCI est une société composée d’au moins deux associés, qui détient le bien immobilier.
Concrètement :
La SCI signe le contrat de réservation
La SCI signe l’acte authentique chez le notaire
La SCI devient propriétaire du bien
Les associés détiennent des parts sociales
Ce montage est souvent choisi pour un investissement locatif ou une stratégie familiale.
PRENDRE RENDEZ-VOUS AVEC UN NOTAIRE
La SCI permet de transmettre progressivement des parts sociales à ses enfants.
Cela évite :
une indivision compliquée
une succession bloquée
des conflits entre héritiers
Les parts sont plus simples à répartir qu’un bien immobilier en direct.
Deux régimes possibles :
SCI à l’IR (impôt sur le revenu)
SCI à l’IS (impôt sur les sociétés)
En VEFA locative, la SCI à l’IS permet :
d’amortir le bien
de réduire l’imposition sur les loyers
de réinvestir plus facilement
C’est une logique patrimoniale long terme.
La SCI permet :
d’organiser la répartition des pouvoirs
de prévoir des clauses d’agrément
d’encadrer la sortie d’un associé
C’est plus souple qu’un achat en indivision.
Acheter en VEFA implique :
un contrat de réservation
des appels de fonds progressifs
une livraison différée
En SCI, plusieurs points doivent être anticipés.
PRENDRE RENDEZ-VOUS AVEC UN NOTAIRE
Oui.
La SCI doit être :
constituée
immatriculée
dotée de statuts signés
avant la signature de l’acte authentique.
Il est parfois possible de réserver au nom des associés “en formation”, mais cela nécessite une vigilance juridique particulière.
Un notaire peut sécuriser cette phase.
Deux cas :
La banque prête à la société.
Les associés sont généralement cautions personnelles.
Les associés injectent des fonds dans la SCI.
En VEFA, les appels de fonds échelonnés doivent être anticipés dans le plan de financement.
C’est une question stratégique.
Revenus imposés chez les associés
Pas d’amortissement
Intéressant pour transmission familiale
Imposition sur les bénéfices
Amortissement du bien possible
Fiscalité optimisable
Plus adaptée à l’investissement locatif long terme
Le choix dépend de l’objectif :
Résidence principale ?
Location meublée ?
Revente rapide ?
Transmission ?
Une analyse préalable est essentielle.
Un passage à l’IS est irréversible.
Il faut anticiper :
la plus-value
la fiscalité à la revente
la durée de détention
Des statuts imprécis peuvent créer :
des blocages décisionnels
des conflits entre associés
des difficultés en cas de séparation
En VEFA, les paiements sont progressifs :
35 % fondations
70 % mise hors d’eau
95 % achèvement
100 % livraison
La trésorerie de la SCI doit suivre.
Le notaire intervient à plusieurs niveaux :
Vérification des statuts
Cohérence entre objet social et projet
Analyse du régime fiscal choisi
Sécurisation de la GFA
Rédaction de l’acte au nom de la SCI
Il s’assure que l’opération est juridiquement solide.
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Non.
Une SCI nécessite au minimum deux associés.
Cependant :
Un associé peut détenir 99 %
L’autre 1 %
Ce montage est fréquent dans les stratégies familiales.
C’est un montage souvent utilisé pour :
Location nue
Location meublée via structure adaptée
Optimisation patrimoniale
Capitalisation à long terme
La SCI permet de structurer un parc immobilier progressivement.
| Nom propre | SCI |
|---|---|
| Simplicité | Organisation patrimoniale |
| Fiscalité directe | Optimisation possible |
| Moins de formalités | Structuration juridique |
| Transmission plus complexe | Transmission facilitée |
Le choix dépend de votre stratégie à long terme.
Possible, mais moins courant.
Attention :
pas d’abattement résidence principale en SCI à l’IS
fiscalité différente à la revente
contraintes administratives
Une analyse personnalisée est recommandée.
Acheter en VEFA en SCI est pertinent si :
vous investissez
vous préparez une transmission
vous développez un patrimoine structuré
vous souhaitez optimiser la fiscalité
Mais cela nécessite :
des statuts adaptés
un choix fiscal réfléchi
une anticipation financière
une sécurisation juridique complète
Oui, fortement conseillé.
Avant la signature :
Faites analyser la structure
Vérifiez la cohérence fiscale
Sécurisez la GFA
Anticipez les appels de fonds
Une consultation en amont permet d’éviter des erreurs difficiles à corriger ensuite.