25 février 2026
Pour un dirigeant, la détention des locaux professionnels est un enjeu majeur. Faut-il acheter en nom propre et percevoir des loyers ? Acheter via la société d’exploitation ? Ou utiliser une SCI à l’IS ?
Il existe une stratégie méconnue mais redoutable : le démembrement temporaire de propriété. Ce montage permet de séparer l’usufruit (le droit d’utiliser les murs) de la nue-propriété (la propriété des murs sans l’usage). C’est l’outil ultime pour optimiser la trésorerie de votre entreprise tout en vous constituant un patrimoine personnel à moindre coût. Efficience vous explique.
Le montage repose sur une répartition de l’acquisition entre deux entités :
L’entreprise (Usufruitière) : Elle achète l’usufruit des locaux pour une durée déterminée (généralement 15 ou 20 ans). Cela lui donne le droit d’occuper les locaux pour son activité sans payer de loyer, ou de percevoir les loyers si elle les sous-loue.
Le dirigeant (Nu-propriétaire) : Il achète la nue-propriété. Comme il est privé de l’usage du bien pendant 20 ans, il paie le bien avec une décote massive (souvent seulement 30% à 40% de la valeur totale).
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L’entreprise finance la plus grosse partie de l’immeuble. Comme l’usufruit est un actif incorporel, il est amortissable. Chaque année, l’entreprise déduit une partie de la valeur de cet usufruit de son bénéfice imposable. Résultat : elle réduit son Impôt sur les Sociétés (IS) tout en se logeant.
En tant que dirigeant, vous achetez des murs avec une mise de départ réduite. Durant toute la durée du démembrement, vous n’avez aucun revenu foncier à déclarer (puisque c’est l’entreprise qui a l’usufruit), donc aucune augmentation de votre impôt sur le revenu (IR) ni de prélèvements sociaux.
C’est le « clou du spectacle » : à la fin de la période prévue (ex: 20 ans), l’usufruit s’éteint. Vous devenez plein propriétaire automatiquement, sans avoir à verser un euro de plus, et surtout sans aucune fiscalité. Vous récupérez un bien qui a pris de la valeur, financé en grande partie par l’activité de votre société.
La valorisation de l’usufruit doit être incontestable pour éviter toute requalification fiscale. Nos 16 études de notaires Efficience réalisent les évaluations économiques précises pour protéger votre structure.
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Le fisc est attentif à ces montages. L’erreur classique est d’utiliser le barème fiscal de l’article 669 du CGI (utilisé pour les successions) au lieu d’une évaluation économique réelle.
Si l’usufruit est surévalué, le fisc peut considérer qu’il s’agit d’une distribution de dividendes déguisée.
Le rôle de votre notaire Efficience est de valider le prix en fonction du rendement locatif réel et des taux d’intérêt, rendant le montage inattaquable.
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Ce montage est un moteur de transmission incroyable. Vous pouvez donner la nue-propriété des parts de la SCI (qui détient les murs) à vos enfants. La valeur donnée étant déjà très faible (car il s’agit de nue-propriété de nue-propriété), les droits de donation sont souvent proches de zéro. Vous transmettez ainsi un futur patrimoine immobilier conséquent à la génération suivante pour un coût fiscal nul.
Est-ce possible pour une profession libérale ? Absolument. C’est même recommandé pour les médecins, avocats ou architectes qui souhaitent que leur cabinet finance leurs futurs murs de retraite.
Peut-on vendre les murs avant la fin de l’usufruit ? Oui, mais cela nécessite l’accord de l’usufruitier (votre société) et du nu-propriétaire (vous). Le prix de vente sera alors réparti entre les deux selon la valeur restant à courir sur l’usufruit.
Qui paie les gros travaux ? Selon le Code civil, les grosses réparations (murs, toiture) incombent au nu-propriétaire, et l’entretien courant à l’usufruitier. Cependant, le notaire peut rédiger une convention pour répartir les charges différemment selon vos besoins de trésorerie.