Donner congé à son locataire : tout savoir pour procéder correctement

Vous envisagez de vendre un logement loué, vous souhaitez le reprendre pour y loger un de vos enfants étudiants, vous rencontrez des difficultés avec votre locataire… Donner congé à son locataire n’est pas toujours aussi simple qu’il y paraît !

Maître Céline Le Scouarnec, notaire associée à Thorigne-Fouillard, à côté de Rennes, vous éclaire sur la situation pour atteindre votre objectif avec sérénité.

Dans le cadre d’un logement non meublé, plusieurs possibilités s’offrent au propriétaire :

• Congé pour vendre
• Congé pour reprise pour soi-même ou un proche
• Congé pour motif légitime et sérieux.

Quel que soit le motif, les formalités à suivre sont contraignantes.

Délai

Un préavis d’au moins six mois avant la fin du bail est à respecter.

ATTENTION : si le congé parvient au locataire en retard, le congé n’est pas valable !

Particularités :

• si le logement a été acheté déjà occupé par le locataire, la date de libération des lieux variera si l’échéance intervient plus ou moins 3 ans après l’achat en cas de congé pour vendre, et plus ou moins 2 ans après l’achat en cas de congé pour reprise.
• si la notification au locataire est faite de manière trop anticipée (bien avant le délai de 6 mois), la réponse du locataire quant à sa volonté d’acquérir ou non le bien ne pourra intervenir qu’à une date bien précise : à partir du premier jour du 6ème mois avant la fin du bail et les deux mois suivants.

Il convient donc d’anticiper et de bien analyser le bail et l’acquisition avant tout envoi.

Forme du congé 

La notification doit se faire par lettre recommandée, signification par commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.

Contenu du congé 

Il doit donner le motif du congé, la description précise du logement, un rappel de textes obligatoires, une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, entre autres.

– pour le congé pour vendre : en tant que propriétaire, vous devez communiquer les conditions de la vente projetée, et le prix indiqué valant offre de vente pour le locataire. Celui-ci est donc prioritaire pour acheter le logement.

– pour le congé pour reprise : vous devez préciser le lien de parenté, désigner le bénéficiaire et justifier du caractère réel et sérieux de la reprise.

– pour le congé pour motif légitime et sérieux : le bailleur devra justifier d’un motif tel que la réhabilitation du logement, une nuisance de voisinage, un manquement à l’obligation de fourniture de l’attestation d’assurance habitation, le non respect des obligations du locataire, le non paiement du loyer…

Nos vous recommandant d’apporter une vigilance particulière au congé pour vendre quant aux délais et au montant figurant dans ce dernier. L’offre de vente au locataire est valable durant les deux premiers mois du préavis. Une nouvelle notification ouvrant un nouveau droit de priorité au locataire (quand bien même ce dernier aurait déjà quitté le logement) pourrait remettre en cause l’opération de vente envisagée avec votre acquéreur.

Votre locataire est-il un locataire dit « protégé » ?

Votre locataire est dit « protégé » s’il est âgé de 65 ans ou plus à la date d’échéance du bail ou s’il a moins de 65 ans mais a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans et que le total des revenus des habitants du logement sont inférieurs à certains montants. Le bail sera renouvelé automatiquement sauf si le propriétaire se trouve lui-même dans une des situations suivantes :

• le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail
• ses revenus sont inférieurs aux mêmes montants que ceux pris en compte pour le locataire
• le propriétaire propose pendant la durée du préavis une solution de relogement située à proximité du logement et correspondant à ses besoins et possibilités.

Votre notaire, expert en droit immobilier, peut vous accompagner.

Poussez la porte de l’office notarial près de chez vous et renseignez-vous !