26 novembre 2025
Le viager immobilier séduit de plus en plus de Français, qu’il s’agisse de compléter ses revenus à la retraite ou d’investir dans la pierre avec un ticket d’entrée plus faible.
Mais cette forme de vente reste un acte complexe, encadré par des règles strictes.
Le notaire joue ici un rôle déterminant : il garantit la validité juridique du contrat, protège les deux parties et assure la transparence financière de l’opération.
La vente en viager repose sur un accord entre un vendeur (crédirentier) et un acheteur (débirentier) :
le premier cède la propriété de son bien en échange d’une rente viagère, versée jusqu’à son décès.
Deux formes existent :
Le viager occupé : le vendeur conserve le droit d’habiter le bien jusqu’à son décès.
Le viager libre : l’acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement.
C’est une solution patrimoniale avantageuse, mais qui nécessite une sécurisation juridique précise.
Le notaire intervient à toutes les étapes de la transaction pour garantir sa légalité et son équilibre.
Vérification du titre de propriété du bien vendu.
Contrôle de l’identité et de la capacité juridique des parties (notamment du vendeur âgé).
Évaluation du bien pour déterminer la valeur vénale et le montant de la rente.
Calcul du bouquet (somme versée comptant à la signature).
Le notaire rédige un acte sur mesure, précisant :
la valeur du bien,
le montant et la périodicité de la rente,
la durée d’occupation (si viager occupé),
les charges (taxe foncière, entretien, assurances…),
les garanties en cas de non-paiement de la rente.
Chaque clause est rédigée pour protéger les intérêts des deux parties.
Le notaire s’appuie sur des barèmes précis (espérance de vie, valeur du bien, taux d’actualisation, etc.) pour établir :
le bouquet, somme versée comptant au moment de la vente,
la rente viagère, versée mensuellement ou trimestriellement au vendeur.
Exemple :
Pour un appartement estimé à 300 000 €, vendu en viager occupé par un vendeur de 80 ans, le bouquet peut s’établir à 60 000 €, et la rente à environ 900 € par mois.
Ces montants sont ajustés selon la valeur du droit d’usage conservé par le vendeur.
L’un des grands avantages du viager notarié réside dans la sécurité juridique offerte par l’acte.
Le notaire peut prévoir :
une clause résolutoire en cas de non-paiement de la rente,
une inscription d’hypothèque légale pour protéger le vendeur,
et des modalités claires en cas de revente du bien ou de décès de l’acquéreur.
Toutes ces garanties assurent une exécution fiable du contrat dans la durée.
Le régime fiscal du viager diffère selon la position de chacun.
Le bouquet est exonéré d’impôt.
La rente viagère est partiellement imposable, selon un pourcentage qui dépend de l’âge au moment de la signature (ex. 30 % à partir de 70 ans).
En cas de résidence principale, la plus-value immobilière est exonérée.
La rente versée est déductible partiellement dans certains cas (notamment si elle constitue une charge foncière).
Les droits de mutation sont calculés sur la valeur occupée du bien, plus faible que la valeur libre.
Le notaire assure une optimisation fiscale personnalisée selon la situation de chacun.
Le viager n’est pas seulement une opération financière : c’est aussi un outil de transmission et de solidarité intergénérationnelle.
Il permet :
au vendeur de percevoir un revenu régulier à vie,
à l’acquéreur d’investir dans l’immobilier progressivement,
et, dans certains cas, d’organiser une transmission anticipée de patrimoine.
Le notaire veille à ce que le contrat reflète l’équilibre entre ces intérêts.
Les notaires du groupe Efficience accompagnent vendeurs et acquéreurs dans tous les projets de viager, qu’ils soient occupés ou libres.
Présents à Paris, Toulouse, Bordeaux, Reims, Lille, Neuilly-sur-Seine et dans toute la France, nos études sécurisent chaque étape de la transaction :
calcul du bouquet et de la rente,
rédaction du contrat,
garanties de paiement,
et conseils fiscaux adaptés.
Notre mission : sécuriser votre projet tout en préservant vos intérêts patrimoniaux et familiaux.
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