L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) consiste à acheter un logement neuf avant ou pendant sa construction. L’acquéreur paie le bien progressivement selon l’avancement des travaux et bénéficie de garanties obligatoires comme la garantie financière d’achèvement (GFA).
« Acheter un logement neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est une décision stratégique. Vous réservez un bien… qui n’existe pas encore » . Entre le contrat de réservation, la signature de l’acte authentique, les appels de fonds et la livraison, le notaire joue un rôle central.
Dans cette page complète, Efficience Notaires répondons aux questions que se posent les internautes sur le notaire et l’achat en VEFA : rôle, frais, garanties, financement, risques, erreurs à éviter et protections juridiques.
La VEFA (vente sur plan) est un contrat par lequel vous achetez un bien immobilier neuf avant sa construction ou pendant celle-ci. Le cadre juridique est fixé par le Code de la construction et de l’habitation.
Contrairement à un achat dans l’ancien, vous devenez progressivement propriétaire :
du sol dès la signature,
puis des constructions au fur et à mesure de leur réalisation.
Oui. Comme toute vente immobilière, la VEFA doit obligatoirement être signée par acte authentique devant notaire.
Le notaire :
rédige l’acte de vente,
vérifie la légalité de l’opération,
sécurise les fonds,
publie la vente au service de publicité foncière.
Sans notaire, la vente est juridiquement impossible.
PRENDRE RENDEZ-VOUS AVEC UN NOTAIRE
Dans la majorité des cas, le promoteur propose son notaire.
Mais vous avez parfaitement le droit de choisir le vôtre, sans surcoût.
Non.
Les frais de notaire sont partagés entre les notaires s’il y en a deux. Le montant total reste identique.
Prendre votre propre notaire permet d’avoir un professionnel qui défend exclusivement vos intérêts.
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Le notaire n’est pas un simple rédacteur d’acte. Son rôle est fondamental :
Il contrôle :
l’identité et la capacité juridique du promoteur,
la propriété du terrain,
l’absence d’hypothèque problématique.
La GFA garantit que l’immeuble sera terminé, même si le promoteur fait faillite.
Sans GFA valide, la vente ne peut pas être signée.
Il vérifie :
les délais de livraison,
les pénalités de retard,
les conditions suspensives,
la conformité aux règles d’urbanisme.
Les sommes versées sont encadrées légalement :
35 % à l’achèvement des fondations
70 % à la mise hors d’eau
95 % à l’achèvement
100 % à la livraison
Non.
Le contrat de réservation est généralement signé directement avec le promoteur.
Mais il est fortement conseillé de le faire relire par un notaire avant signature.
Oui.
Vous bénéficiez d’un délai légal de rétractation de 10 jours après réception du contrat signé.
La signature intervient :
après obtention du permis de construire,
après expiration des recours,
après obtention de votre financement,
et une fois la GFA en place.
Le notaire vous transmet l’acte au moins un mois avant la signature.
PRENDRE RENDEZ-VOUS AVEC UN NOTAIRE
L’acte comprend notamment :
Description précise du logement
Plans annexés
Notice descriptive technique
Délai prévisionnel de livraison
Prix et modalités de paiement
Garanties légales
Règlement de copropriété (si applicable)
Le notaire explique chaque clause avant signature.
Oui.
La signature électronique à distance est aujourd’hui possible chez la plupart des notaires.
Les frais sont dits « réduits » dans le neuf.
Car les droits de mutation sont faibles (environ 0,7 % du prix), contre 5 à 6 % dans l’ancien.
En VEFA : 2 à 3 % du prix du bien
Exemple :
Appartement à 250 000 €
Frais de notaire ≈ 5 000 à 7 500 €
Non.
Les frais sont réglementés. Seule une petite partie correspondant aux honoraires peut être ajustée dans certains cas.
PRENDRE RENDEZ-VOUS AVEC UN NOTAIRE
Les appels de fonds sont échelonnés selon l’avancement des travaux.
Le notaire intervient principalement :
à la signature,
pour la gestion du prêt,
pour la publication de la vente.
La banque débloque ensuite les fonds au fur et à mesure.
La VEFA contient une condition suspensive d’obtention de prêt.
Si votre financement est refusé dans les délais, la vente est annulée sans pénalité.
PRENDRE RENDEZ-VOUS AVEC UN NOTAIRE
L’achat en VEFA est très encadré juridiquement.
Protège en cas de faillite du promoteur.
Couvre les défauts signalés lors de la première année.
Couvre les équipements pendant 2 ans.
Couvre les dommages structurels pendant 10 ans.
Le contrat prévoit des pénalités de retard.
Cependant, certains retards sont légitimes :
intempéries exceptionnelles
grèves
cas de force majeure
En cas de litige, votre notaire peut vous orienter vers une procédure adaptée.
Vous devenez propriétaire :
du terrain dès la signature,
puis des constructions progressivement.
La jouissance réelle intervient à la livraison.
Oui, via une cession de contrat.
Mais cela nécessite l’accord du promoteur et peut engendrer des frais.
Oui.
L’achat en VEFA via une SCI est fréquent pour :
investissement locatif,
transmission patrimoniale,
optimisation fiscale.
Le notaire adapte alors l’acte aux statuts de la SCI.
| VEFA | Ancien |
|---|---|
| Frais réduits | Frais plus élevés |
| Paiement échelonné | Paiement immédiat |
| Garanties nombreuses | Moins de garanties |
| Bien neuf | Bien existant |
Comme tout investissement immobilier, il existe des risques :
retard de chantier
modification des plans
qualité inférieure aux attentes
faillite du promoteur
Mais la VEFA est l’un des cadres les plus protégés du droit immobilier français.
Ne pas lire la notice descriptive
Sous-estimer les délais
Négliger l’emplacement
Ne pas vérifier la réputation du promoteur
Ne pas se faire accompagner par son propre notaire
Historique des réalisations
Santé financière
Avis clients
Garantie bancaire d’achèvement
Votre notaire effectue déjà une partie de ces vérifications.
Cela dépend :
du prix d’achat
de la tension locative
de la qualité du programme
du marché local
La VEFA peut être très intéressante en investissement locatif (Pinel, LMNP…).
Le jour de la remise des clés :
inspectez minutieusement le logement
notez toutes les réserves
conservez des preuves
Vous disposez d’un délai d’un mois pour signaler des défauts non visibles immédiatement.
Ce n’est pas obligatoire… mais fortement conseillé.
Un notaire indépendant :
analyse le contrat de manière neutre
vous explique les risques
vérifie les clauses sensibles
sécurise votre investissement
L’achat en VEFA est un projet structurant.
Il engage sur plusieurs années et mobilise des sommes importantes.
Le notaire est votre garant juridique :
il sécurise l’acte,
contrôle les garanties,
protège vos fonds,
veille au respect du cadre légal.
Si vous envisagez un achat sur plan, prenez le temps de vous faire accompagner.
Une bonne anticipation évite la majorité des litiges.