Notaire et achat en VEFA

notaire achat VEFA

L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) consiste à acheter un logement neuf avant ou pendant sa construction. L’acquéreur paie le bien progressivement selon l’avancement des travaux et bénéficie de garanties obligatoires comme la garantie financière d’achèvement (GFA).

« Acheter un logement neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est une décision stratégique. Vous réservez un bien… qui n’existe pas encore » . Entre le contrat de réservation, la signature de l’acte authentique, les appels de fonds et la livraison, le notaire joue un rôle central.

Dans cette page complète, Efficience Notaires répondons aux questions que se posent les internautes sur le notaire et l’achat en VEFA : rôle, frais, garanties, financement, risques, erreurs à éviter et protections juridiques.

Qu’est-ce que la VEFA ?

La VEFA (vente sur plan) est un contrat par lequel vous achetez un bien immobilier neuf avant sa construction ou pendant celle-ci. Le cadre juridique est fixé par le Code de la construction et de l’habitation.

Contrairement à un achat dans l’ancien, vous devenez progressivement propriétaire :

  • du sol dès la signature,

  • puis des constructions au fur et à mesure de leur réalisation.

Le notaire est-il obligatoire pour un achat en VEFA ?

Oui. Comme toute vente immobilière, la VEFA doit obligatoirement être signée par acte authentique devant notaire.

Le notaire :

  • rédige l’acte de vente,

  • vérifie la légalité de l’opération,

  • sécurise les fonds,

  • publie la vente au service de publicité foncière.

Sans notaire, la vente est juridiquement impossible.

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Qui choisit le notaire en VEFA ?

Dans la majorité des cas, le promoteur propose son notaire.
Mais vous avez parfaitement le droit de choisir le vôtre, sans surcoût.

Est-ce que cela coûte plus cher d’avoir deux notaires ?

Non.
Les frais de notaire sont partagés entre les notaires s’il y en a deux. Le montant total reste identique.

Prendre votre propre notaire permet d’avoir un professionnel qui défend exclusivement vos intérêts.

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Quel est le rôle du notaire dans un achat en VEFA ?

Le notaire n’est pas un simple rédacteur d’acte. Son rôle est fondamental :

1 – Vérification du promoteur

Il contrôle :

  • l’identité et la capacité juridique du promoteur,

  • la propriété du terrain,

  • l’absence d’hypothèque problématique.

2 – Vérification de la garantie financière d’achèvement (GFA)

La GFA garantit que l’immeuble sera terminé, même si le promoteur fait faillite.

Sans GFA valide, la vente ne peut pas être signée.

3 – Sécurisation juridique du contrat

Il vérifie :

  • les délais de livraison,

  • les pénalités de retard,

  • les conditions suspensives,

  • la conformité aux règles d’urbanisme.

4 – Protection des fonds

Les sommes versées sont encadrées légalement :

  • 35 % à l’achèvement des fondations

  • 70 % à la mise hors d’eau

  • 95 % à l’achèvement

  • 100 % à la livraison

Le contrat de réservation doit-il être signé chez le notaire ?

Non.
Le contrat de réservation est généralement signé directement avec le promoteur.

Mais il est fortement conseillé de le faire relire par un notaire avant signature.

Peut-on annuler un contrat de réservation ?

Oui.
Vous bénéficiez d’un délai légal de rétractation de 10 jours après réception du contrat signé.

Quand signe-t-on l’acte authentique en VEFA ?

La signature intervient :

  • après obtention du permis de construire,

  • après expiration des recours,

  • après obtention de votre financement,

  • et une fois la GFA en place.

Le notaire vous transmet l’acte au moins un mois avant la signature.

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Que contient l’acte de vente en VEFA ?

L’acte comprend notamment :

  • Description précise du logement

  • Plans annexés

  • Notice descriptive technique

  • Délai prévisionnel de livraison

  • Prix et modalités de paiement

  • Garanties légales

  • Règlement de copropriété (si applicable)

Le notaire explique chaque clause avant signature.

Peut-on signer à distance ?

Oui.
La signature électronique à distance est aujourd’hui possible chez la plupart des notaires.

Quels sont les frais de notaire en VEFA ?

Les frais sont dits « réduits » dans le neuf.

Pourquoi sont-ils réduits ?

Car les droits de mutation sont faibles (environ 0,7 % du prix), contre 5 à 6 % dans l’ancien.

Montant moyen :

En VEFA : 2 à 3 % du prix du bien

Exemple :

  • Appartement à 250 000 €

  • Frais de notaire ≈ 5 000 à 7 500 €

Les frais sont-ils négociables ?

Non.
Les frais sont réglementés. Seule une petite partie correspondant aux honoraires peut être ajustée dans certains cas.

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Comment se débloquent les fonds en VEFA ?

Les appels de fonds sont échelonnés selon l’avancement des travaux.

Le notaire intervient principalement :

  • à la signature,

  • pour la gestion du prêt,

  • pour la publication de la vente.

La banque débloque ensuite les fonds au fur et à mesure.

Que se passe-t-il si le prêt est refusé ?

La VEFA contient une condition suspensive d’obtention de prêt.

Si votre financement est refusé dans les délais, la vente est annulée sans pénalité.

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Quelles sont les garanties obligatoires en VEFA ?

L’achat en VEFA est très encadré juridiquement.

Garantie financière d’achèvement (GFA)

Protège en cas de faillite du promoteur.

Garantie de parfait achèvement

Couvre les défauts signalés lors de la première année.

Garantie biennale

Couvre les équipements pendant 2 ans.

Garantie décennale

Couvre les dommages structurels pendant 10 ans.

Que faire en cas de retard de livraison ?

Le contrat prévoit des pénalités de retard.

Cependant, certains retards sont légitimes :

  • intempéries exceptionnelles

  • grèves

  • cas de force majeure

En cas de litige, votre notaire peut vous orienter vers une procédure adaptée.

Quand devient-on propriétaire en VEFA ?

Vous devenez propriétaire :

  • du terrain dès la signature,

  • puis des constructions progressivement.

La jouissance réelle intervient à la livraison.

Peut-on revendre un bien en VEFA avant livraison ?

Oui, via une cession de contrat.
Mais cela nécessite l’accord du promoteur et peut engendrer des frais.

Peut-on acheter en VEFA en SCI ?

Oui.
L’achat en VEFA via une SCI est fréquent pour :

  • investissement locatif,

  • transmission patrimoniale,

  • optimisation fiscale.

Le notaire adapte alors l’acte aux statuts de la SCI.

VEFA ou achat dans l’ancien : quelles différences chez le notaire ?

VEFA Ancien
Frais réduits Frais plus élevés
Paiement échelonné Paiement immédiat
Garanties nombreuses Moins de garanties
Bien neuf Bien existant

Est-il risqué d’acheter en VEFA ?

Comme tout investissement immobilier, il existe des risques :

  • retard de chantier

  • modification des plans

  • qualité inférieure aux attentes

  • faillite du promoteur

Mais la VEFA est l’un des cadres les plus protégés du droit immobilier français.

Quels sont les pièges à éviter en VEFA ?

  1. Ne pas lire la notice descriptive

  2. Sous-estimer les délais

  3. Négliger l’emplacement

  4. Ne pas vérifier la réputation du promoteur

  5. Ne pas se faire accompagner par son propre notaire

Comment vérifier la fiabilité d’un promoteur ?

  • Historique des réalisations

  • Santé financière

  • Avis clients

  • Garantie bancaire d’achèvement

Votre notaire effectue déjà une partie de ces vérifications.

Acheter en VEFA est-il rentable ?

Cela dépend :

  • du prix d’achat

  • de la tension locative

  • de la qualité du programme

  • du marché local

La VEFA peut être très intéressante en investissement locatif (Pinel, LMNP…).

Que faire en cas de malfaçon à la livraison ?

Le jour de la remise des clés :

  • inspectez minutieusement le logement

  • notez toutes les réserves

  • conservez des preuves

Vous disposez d’un délai d’un mois pour signaler des défauts non visibles immédiatement.

Faut-il prendre son propre notaire en VEFA ?

Ce n’est pas obligatoire… mais fortement conseillé.

Un notaire indépendant :

  • analyse le contrat de manière neutre

  • vous explique les risques

  • vérifie les clauses sensibles

  • sécurise votre investissement

Le notaire, pilier de la sécurité en VEFA

L’achat en VEFA est un projet structurant.
Il engage sur plusieurs années et mobilise des sommes importantes.

Le notaire est votre garant juridique :

  • il sécurise l’acte,

  • contrôle les garanties,

  • protège vos fonds,

  • veille au respect du cadre légal.

Si vous envisagez un achat sur plan, prenez le temps de vous faire accompagner.
Une bonne anticipation évite la majorité des litiges.

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