25 février 2026
La Société Civile Immobilière (SCI) est bien plus qu’un simple outil de gestion. En 2026, dans un contexte fiscal mouvant, elle s’impose comme le pivot de toute stratégie patrimoniale sérieuse. Que vous soyez investisseur, chef d’entreprise ou parent soucieux de la protection de ses enfants, ce guide rédigé par les experts du Groupe Efficience vous livre les clés d’une SCI réussie.
L’indivision est souvent subie (succession), tandis que la SCI est choisie.
La fin de l’unanimité : En indivision, les décisions importantes requièrent souvent l’unanimité, ce qui paralyse la gestion. En SCI, le gérant pilote le quotidien selon les pouvoirs définis par votre notaire dans les statuts.
L’insaisissabilité : Bien que les parts sociales soient saisissables, le bien immobilier lui-même est la propriété de la société. Cela offre un écran protecteur contre les créanciers personnels des associés.
La pérennité : Une SCI ne s’arrête pas au décès d’un associé. Elle survit et permet une transition douce vers les héritiers.
C’est ici que se joue la rentabilité de votre projet. Nos 16 études de notaires réalisent quotidiennement ces simulations pour nos clients.
Sous ce régime, la société est dite « transparente ». Les associés sont imposés personnellement sur les bénéfices.
Avantages : Vous bénéficiez de l’abattement pour durée de détention. Après 22 ans de détention, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière, et après 30 ans, de prélèvements sociaux.
Profil type : Résidence secondaire ou investissement locatif destiné à être revendu à long terme.
Ici, la société paie son propre impôt (15% jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25% au-delà).
L’arme secrète : L’amortissement. Vous pouvez déduire chaque année une fraction de la valeur de l’immeuble de vos bénéfices. Résultat : vous ne payez souvent aucun impôt pendant 15 ou 20 ans.
L’inconvénient : Lors de la revente, la fiscalité est lourde car l’amortissement « consomme » le prix de revient.
Profil type : Développement d’un parc immobilier locatif sans besoin de revenus immédiats.
Expertise de proximité : Trouvez votre notaire
Le choix entre IR et IS est irréversible dans certains cas. Ne décidez pas seul.
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La SCI est la « reine » de la succession grâce à deux mécanismes que nous maîtrisons parfaitement :
Pour les couples non mariés (concubins), la SCI permet d’éviter l’expulsion du survivant. En croisant la nue-propriété et l’usufruit des parts, le survivant récupère la jouissance totale du bien sans payer les 60% de droits de succession entre tiers.
Lors d’une donation, Google et le fisc savent qu’une part de SCI vaut moins qu’un morceau d’immeuble en direct. Pourquoi ? Parce qu’elle est plus difficile à vendre. On applique généralement une décote de 10% à 20%.
Résultat : Vous transmettez plus de patrimoine tout en restant sous les seuils d’abattement (100 000 € par parent et par enfant).
PRENDRE RENDEZ-VOUS AVEC UN NOTAIRE
Imaginez un bien de 500 000 €.
En direct : Lors de la succession, après abattements, vos deux enfants paieront des droits sur la valeur de 300 000 €.
En SCI démembrée : Vous donnez la nue-propriété des parts à 50 ans. La valeur fiscale de la nue-propriété n’est que de 40% (selon l’article 661 du CGI). Avec la décote de 10%, la base taxable tombe à 180 000 €. Vos deux enfants utilisent leurs abattements et paient 0 € de droits.
Le bail de location meublée : Attention, une SCI à l’IR qui fait du meublé (type Airbnb) de manière habituelle risque un redressement et une bascule forcée à l’IS.
La sous-capitalisation : Créer une SCI avec 100 € de capital pour acheter un bien à 1 million d’euros génère des comptes courants d’associés qui peuvent compliquer la transmission.
Les statuts « génériques » : Un modèle trouvé sur internet ne prévoit pas la clause d’agrément (pour empêcher un ex-conjoint d’entrer dans la SCI) ou la gestion de l’incapacité du gérant.
PRENDRE RENDEZ-VOUS AVEC UN NOTAIRE
Puis-je habiter gratuitement dans le logement de ma SCI ? Oui, c’est possible. Cependant, si la SCI est à l’IS, cela peut être considéré comme un avantage en nature. À l’IR, les charges (taxe foncière, intérêts) ne seront plus déductibles car il n’y a pas de revenu locatif.
Combien de temps faut-il pour créer une SCI ? Avec le Groupe Efficience, une fois les statuts signés, l’immatriculation prend généralement 7 à 10 jours.
Quel est le rôle du notaire dans la gestion annuelle ? Au-delà de la création, nous vous accompagnons pour les augmentations de capital, les cessions de parts ou les modifications statutaires nécessaires suite à une évolution de vie (mariage, divorce).
La SCI est un contrat. Comme tout contrat, sa force dépend de la précision de ses clauses. Nos 16 études de notaires à Paris, Lyon, Bordeaux, Lille et partout en France collaborent pour vous offrir une expertise de pointe et une sécurité juridique totale.
Prêt à structurer votre avenir ? Contactez l’étude la plus proche via le tableau ci-dessus ou prenez rendez-vous directement pour une consultation approfondie.