26 novembre 2025
Vendre un logement occupé par un locataire est tout à fait possible, mais cette opération obéit à des règles spécifiques.
Entre le droit de préemption du locataire, les délais légaux et les obligations d’information, la transaction nécessite une attention particulière.
Le notaire veille à la conformité de la vente, protège les droits des parties et sécurise juridiquement l’ensemble du processus.
Oui, un propriétaire peut vendre un bien même s’il est encore occupé.
Mais la situation du locataire influence directement les conditions de la vente.
Deux cas de figure :
Vente libre : le propriétaire donne congé au locataire à l’échéance du bail, pour vendre le bien vide.
Vente occupée : le logement reste loué, et l’acheteur devient nouveau bailleur.
Le notaire accompagne le vendeur pour identifier la bonne stratégie selon les objectifs et les délais envisagés.
Lorsque le propriétaire décide de vendre un logement loué vide à usage d’habitation, le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour acheter le bien.
Le notaire veille à respecter les conditions suivantes :
Le locataire doit recevoir une offre de vente écrite mentionnant le prix et les conditions.
Il dispose d’un délai de 2 mois pour répondre.
S’il accepte, il bénéficie d’un délai supplémentaire de 2 mois pour signer l’acte (ou 4 mois s’il recourt à un prêt).
⚠️ Si ces étapes ne sont pas respectées, la vente peut être annulée.
En revanche, dans le cas d’un logement loué meublé ou vendu à un investisseur, le locataire ne dispose d’aucun droit de préemption.
La vente occupée présente certains avantages pour le vendeur :
Le bien reste rentable jusqu’à la vente.
Elle peut attirer des investisseurs intéressés par un revenu locatif immédiat.
Mais elle implique aussi des contraintes :
La valeur du bien est souvent minorée (de 10 à 30 % selon l’âge du locataire et la durée du bail).
L’acquéreur ne peut pas habiter le logement immédiatement.
Le notaire aide à évaluer la décote et à établir les documents nécessaires : bail, quittances, état des loyers, dépôt de garantie, etc.
Avant la vente, le propriétaire doit remettre au notaire :
une copie du bail en cours,
les trois dernières quittances de loyer,
les diagnostics techniques obligatoires,
et les informations sur les charges et le dépôt de garantie.
Le notaire s’assure que tous ces éléments figurent bien dans le compromis de vente pour informer l’acquéreur.
Cela évite tout litige ultérieur lié à la situation locative.
L’acheteur d’un bien loué devient automatiquement le nouveau bailleur.
Il reprend donc :
les droits et obligations du bail initial,
les dépôts de garantie,
et la relation contractuelle avec le locataire.
Le notaire protège l’acquéreur en vérifiant :
la régularité du bail (durée, renouvellement, montant du loyer),
la situation des paiements,
et l’absence de litiges locatifs en cours.
Il peut aussi recommander des clauses spécifiques pour sécuriser la transmission du bail et du dépôt de garantie.
Le régime fiscal reste identique à une vente classique :
Le vendeur est soumis à la taxation sur la plus-value immobilière, sauf exonération (résidence principale, durée de détention, etc.).
Le notaire effectue le calcul précis et déduit les éventuelles dépenses justifiables (travaux, frais d’acquisition…).
Si le bien appartient à une SCI, le notaire adapte la déclaration selon son régime fiscal (IR ou IS).
Avant d’engager la vente, le notaire peut recommander :
de renouveler ou ajuster le bail,
de mettre à jour les diagnostics,
ou d’informer le locataire en amont pour éviter tout conflit.
Il s’assure également que les délais légaux soient respectés, notamment en cas de congé pour vente.
Le notaire demeure le garant de la transparence et de la conformité de la transaction.
Les études Efficience Notaires accompagnent vendeurs et acquéreurs dans toutes les étapes d’une vente immobilière, y compris lorsqu’un locataire est en place.
Présentes à Toulouse, Paris, Bordeaux, Reims, Lille, Neuilly-sur-Seine et dans toute la France, nos équipes garantissent :
la sécurité juridique du compromis et de l’acte,
la vérification des droits du locataire,
la conformité fiscale et administrative du dossier.
Notre approche associe rigueur juridique et clarté pédagogique, pour que chaque partie soit protégée.
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